Le démembrement de propriété consiste à séparer deux droits sur un même bien : l'usufruit, qui permet d'utiliser le bien ou d'en percevoir les revenus, et la nue-propriété, qui donne la propriété du bien sans en avoir immédiatement l'usage.
Ce montage est très utilisé pour transmettre un patrimoine tout en gardant la main sur les revenus ou l'occupation. En pratique, on le retrouve surtout dans les donations familiales et certaines successions.
Quelle est la différence entre usufruit et nue-propriété
L'usufruitier peut :
- habiter le logement,
- le louer,
- encaisser les loyers,
- ou continuer à utiliser le bien au quotidien.
Le nu-propriétaire, lui, détient le bien juridiquement, mais devra souvent attendre l'extinction de l'usufruit pour disposer pleinement du bien.
Dans une famille, le schéma le plus fréquent est le suivant :
- les parents gardent l'usufruit,
- les enfants reçoivent la nue-propriété.
Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère alors la pleine propriété sans nouveaux droits sur la réunion des deux droits, hors cas particuliers.
Quel est le barème usufruit nue-propriété en 2026
Pour calculer les droits de donation ou de succession, l'administration utilise un barème fiscal lié à l'âge de l'usufruitier.
| Âge de l'usufruitier | Valeur fiscale de l'usufruit | Valeur fiscale de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Plus l'usufruitier est âgé, plus la nue-propriété a une valeur fiscale élevée. C'est logique : la durée théorique pendant laquelle l'usufruit va continuer à exister est plus courte.
Exemple de calcul concret
Prenons un bien immobilier valant 300 000 €. Si un parent de 68 ans donne la nue-propriété à son enfant tout en gardant l'usufruit :
- l'usufruit vaut fiscalement 40 %, soit 120 000 €,
- la nue-propriété vaut 60 %, soit 180 000 €.
Les droits de donation seront donc calculés sur 180 000 €, pas sur la valeur totale du bien.
Si l'enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 € en ligne directe, la base taxable tombe à 80 000 €.
Cette mécanique explique pourquoi le démembrement est souvent utilisé pour réduire la base taxable lors d'une transmission.
Pourquoi ce montage est souvent intéressant
Le démembrement présente trois avantages principaux :
- il permet de transmettre plus tôt,
- il réduit souvent les droits de donation,
- et il permet au donateur de garder l'usage ou les revenus du bien.
En pratique, c'est souvent la solution retenue pour :
- une résidence locative,
- des parts de SCI,
- ou un patrimoine immobilier familial destiné aux enfants.
Si vous préparez une transmission progressive, lisez aussi notre guide sur la donation au vivant, qui explique comment utiliser les abattements tous les 15 ans.
Dans quels cas faut-il être prudent
Le démembrement n'est pas toujours la solution idéale.
Il faut être particulièrement attentif si :
- le bien doit être vendu rapidement,
- plusieurs enfants sont concernés avec des situations très différentes,
- l'entretien du bien risque de devenir conflictuel,
- ou le montage est réalisé trop tardivement sans vision successorale d'ensemble.
En cas de vente, usufruitier et nu-propriétaire doivent en principe agir ensemble. Sans entente familiale, la gestion peut vite se compliquer.
Qui paie quoi pendant le démembrement
En règle générale :
- l'usufruitier supporte les charges d'entretien courant,
- le nu-propriétaire supporte les grosses réparations, sauf aménagements particuliers ou conventions différentes.
Dans la réalité, il est souvent utile de formaliser ces points dès le départ, surtout lorsqu'il s'agit d'un bien locatif ou d'une maison de famille.
Le bon réflexe avant de signer
Le démembrement doit toujours être envisagé avec une logique globale : donation, succession, équité entre héritiers, liquidités disponibles, et fiscalité future.
Pour mesurer l'impact sur l'ensemble du patrimoine, complétez cette lecture avec notre guide sur les frais de succession en 2026. Le bon montage n'est pas seulement celui qui réduit l'impôt aujourd'hui, mais celui qui évite les blocages demain.
FAQ : usufruit et nue-propriété en 2026
Quel pourcentage d'usufruit à 70 ans ?
Entre 61 et 70 ans, la valeur fiscale de l'usufruit est de 40 % et celle de la nue-propriété de 60 %.
Peut-on donner la nue-propriété et garder l'usufruit ?
Oui, c'est même l'un des usages les plus fréquents du démembrement. Le donateur conserve l'usage ou les revenus du bien, tandis que l'héritier reçoit la nue-propriété.
L'usufruit s'éteint-il au décès ?
Oui. En principe, l'usufruit s'éteint au décès de l'usufruitier et le nu-propriétaire récupère alors la pleine propriété.
