Vous hésitez à louer votre appartement vide ou meublé ? Ce choix n'est pas cosmétique : il détermine votre impôt, la durée du bail, votre protection en cas d'impayés et même la fiscalité à la revente. En résumé : le meublé est presque toujours plus léger fiscalement grâce à l'abattement de 50 % ou à l'amortissement, mais il impose une gestion plus active et un bail plus court. La location vide est plus stable et moins chronophage, mais plus lourdement imposée. Ce guide compare les deux options, chiffres 2026 à l'appui, et vous donne une règle de décision simple.
Le vrai enjeu : deux régimes fiscaux totalement différents
La différence de fond tient à la catégorie de revenus :
- une location vide génère des revenus fonciers ;
- une location meublée génère des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Ce n'est pas un détail : les revenus fonciers et les BIC obéissent à des règles d'abattement, de déduction et de report de déficit opposées. C'est là que se joue l'écart d'impôt.
Location vide : micro-foncier ou régime réel
En location nue, deux régimes coexistent :
- Le micro-foncier s'applique automatiquement si vos loyers annuels ne dépassent pas 15 000 €. L'administration applique un abattement forfaitaire de 30 % : seuls 70 % des loyers sont imposés.
- Le régime réel vous permet de déduire les charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, assurance, gestion). Surtout, il ouvre droit au déficit foncier, imputable sur votre revenu global jusqu'à 10 700 €/an — un levier puissant si vous réalisez des travaux.
Location meublée : micro-BIC ou régime réel (LMNP)
En meublé, l'abattement est plus généreux :
- Le micro-BIC s'applique jusqu'à 77 700 € de recettes pour une location meublée classique de longue durée, avec un abattement forfaitaire de 50 %. La moitié de vos loyers échappe à l'impôt, sans justificatif.
- Le régime réel permet, via le statut LMNP, d'amortir le bien et le mobilier. Résultat : un résultat fiscal souvent nul pendant 10 à 20 ans, sans sortir d'argent de sa poche.
Attention aux meublés de tourisme. Depuis la loi de 2025, un meublé de tourisme non classé relève d'un abattement micro-BIC ramené à 30 % avec un seuil abaissé à 15 000 €. Le meublé de tourisme classé conserve 50 % d'abattement, avec un seuil relevé à 83 600 € en 2026. Ce guide vise la location classique de longue durée, pas la location saisonnière.
Comparatif express : vide vs meublé en 2026
| Critère | Location vide (foncier) | Location meublée (BIC / LMNP) |
|---|---|---|
| Abattement micro | 30 % (seuil 15 000 €) | 50 % (seuil 77 700 €) |
| Régime réel | Déduction des charges + déficit | Charges + amortissement du bien |
| Déficit imputable | Sur le revenu global (10 700 €) | Reportable sur BIC meublés (10 ans) |
| Durée du bail | 3 ans (6 ans si bailleur SCI) | 1 an (9 mois pour un étudiant) |
| Préavis du locataire | 3 mois (ou 1 en zone tendue) | 1 mois |
| Dépôt de garantie | 1 mois de loyer | 2 mois de loyer |
| Gestion / turnover | Faible, locataires stables | Plus active, rotation plus fréquente |
| Loyer moyen | Référence | +10 à +20 % en général |
Quand la location vide reste le bon choix
La location nue garde de vrais atouts. Elle gagne dans plusieurs cas :
- Vous voulez de la stabilité et peu de gestion : bail de 3 ans, locataires installés durablement, moins de vacance et de remise en état.
- Vous avez un crédit et de gros travaux : le régime réel foncier et le déficit foncier effacent une partie de votre impôt global, ce que le meublé ne permet pas (le déficit BIC ne s'impute que sur des revenus meublés).
- Votre bien se prête mal au meublé : grande surface familiale, zone où la demande meublée est faible.
- Vous cherchez la simplicité déclarative au micro-foncier, sans comptabilité ni immatriculation.
Quand le meublé l'emporte
Le meublé est souvent gagnant si :
- Vous visez le rendement net d'impôt : entre l'abattement de 50 % au micro-BIC et l'amortissement au réel, l'imposition courante est souvent proche de zéro.
- Le bien est petit (studio, T2 en ville, proche d'une fac ou d'un pôle d'emploi) : demande forte, loyer supérieur, rotation acceptable.
- Vous acceptez une gestion plus active : mobilier à entretenir, baux plus courts, états des lieux plus fréquents.
- Vous pouvez tenir une comptabilité (souvent avec un expert-comptable, 400 à 900 €/an, déductible) pour bénéficier de l'amortissement.
Un point de vigilance introduit en 2025 : au régime réel LMNP, les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, ce qui augmente l'impôt de cession. La stratégie de sortie doit donc être pensée dès l'achat — nous le détaillons dans le guide LMNP 2026.
Exemple chiffré : un T2 loué 700 €/mois
Prenons un T2 générant 8 400 € de loyers annuels, avec peu de charges (bien sans crédit) :
- En vide au micro-foncier : abattement 30 % → base imposable 5 880 €. Pour un foyer à la tranche de 30 %, impôt + prélèvements sociaux (17,2 %) ≈ 2 780 €.
- En meublé au micro-BIC : abattement 50 % → base imposable 4 200 €. Même foyer ≈ 1 985 €.
- En meublé au réel (LMNP) : après amortissement du bien et du mobilier, le résultat fiscal est souvent nul les premières années → 0 € d'impôt sur les loyers.
L'écart se creuse encore avec un crédit en cours : les intérêts, déductibles au réel dans les deux régimes, plaident pour le réel — foncier si vous avez des travaux, LMNP si vous privilégiez l'amortissement.
Comment décider en 3 questions
- Ai-je des travaux importants ou un gros crédit ? Si oui, le régime réel foncier (déficit imputable sur le revenu global) est souvent imbattable → louez vide.
- Est-ce un petit bien en zone tendue, et j'accepte une gestion active ? → louez meublé, au réel LMNP si vous pouvez amortir, sinon au micro-BIC.
- Est-ce que je veux surtout la tranquillité ? → vide au micro-foncier, quitte à payer un peu plus d'impôt pour une gestion minimale.
Quel que soit votre choix, déclarez correctement : notre guide sur la déclaration des revenus fonciers 2026 détaille le micro-foncier et le formulaire 2044, et le guide LMNP couvre la liasse BIC. Si la gestion locative en direct vous rebute, les SCPI offrent une exposition immobilière sans locataire à gérer.
FAQ : louer vide ou meublé en 2026
Le meublé rapporte-t-il vraiment plus que le vide ?
Souvent oui : loyer supérieur de 10 à 20 % et fiscalité plus légère (abattement 50 % ou amortissement). Mais la gestion est plus active et la vacance locative potentiellement plus fréquente.
Peut-on créer un déficit en location meublée ?
Le déficit meublé (LMNP) ne s'impute pas sur le revenu global : il se reporte sur vos futurs bénéfices de location meublée pendant 10 ans. Seul le déficit foncier (location vide au réel) s'impute sur le revenu global, dans la limite de 10 700 €/an.
Quels sont les seuils micro en 2026 ?
15 000 € de loyers pour le micro-foncier (abattement 30 %) en location vide ; 77 700 € de recettes pour le micro-BIC (abattement 50 %) en location meublée longue durée.
Peut-on passer d'un régime à l'autre ?
Oui, mais transformer une location vide en meublée met fin au bail en cours et suppose de meubler le logement conformément à la liste réglementaire. Anticipez : le changement a des effets sur le bail, l'assurance et la fiscalité.
